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                業績喜憂參半 房企三甲各有一本難念的經

                作者:新浪財經      來源:sina.cn     欄目:焦點專題    時間:2019-10-10 02:03:52

                (來源:財經十一人)

                如果只看營業額、凈利潤、銷售面積,2018年萬科、碧桂園、恒大的財報很完美,但是,如果看負債,總有一個指標會越過警戒線。

                王博 郭明駿 |文

                近日,國內龍頭房企萬科(000002.sz)、碧桂園(2007.hk)、恒大(3333.hk)先后發布了2018年全年業績報告。房地產行業剛剛經過2018年寒冬,但僅看數據,萬科、碧桂園、恒大的財報依然很完美。

                綜合三家財報,萬科、碧桂園、恒大2018年合計總資產超過5萬億元,凈利潤與銷售額的增長均超過兩位數。萬科賺錢能力最強,碧桂園銷售業績最好,而恒大依然是每年的利潤之王。

                雖然成績各有千秋,但發布會上,大佬們卻并沒有喜大普奔,不管是郁亮、楊國強還是許家印,都對未來表示了擔憂。碧桂園的資產負債率創2008年成立以來最高,恒大連續兩年凈負債率超過150%,萬科雖然以穩健為優勢,但近幾年營業額一直在三家中墊底。

                地產行業白銀時代已來,只有吃瓜群眾還在欽羨“城內”的千億利潤,而大佬們早就瞄準了“城外”的新土壤,希望用多元化發展平抑風險。

                高負債隱憂尤在

                2018年“房住不炒”的政策指向仿佛并沒有對三家龍頭房企的銷售額造成太大影響。

                財報顯示,銷售業績方面,恒大依然領先,達4662億,萬科最少,為2976億,碧桂園以3790億居中,但碧桂園是三家房企中最近三年營收增長幅度最高的一家。2016-2018三年內,碧桂園營收上漲147%。而恒大和萬科分別為121%、24%。

                萬科依然是三家中銷售業績最穩健的,由于對有息負債實行嚴格控制,萬科很難靠高負債、高周轉來實現營收優勢。而恒大、碧桂園則不然。恒大的產業布局一直定位高舉高打,拿地節奏快、步子大,因此在業績上總是能力壓群雄;而碧桂園近兩年業績營收主要來自2017年重倉三四線城市,趕上了棚改貨幣化的政策紅利。

                在凈利潤方面,三家均超過三百億,并取得兩位數增幅。

                萬、碧、恒三家歸屬上市公司的凈利潤分別為338億、346億、374億,同比增長23%、33%、53%。其中,利潤之王恒大再次守擂成功,其凈利潤增長率幾乎是前兩家之和。不僅如此,恒大的毛利潤也是三家最高的,為1689億,其次萬科為1115億,碧桂園為1014億。

                但是,能反應一家公司的盈利能力的重要指標是凈利潤率(凈利潤\營業收入)。2018年,萬科、碧桂園、恒大三家的凈利潤率分別為16%、13%、14%。也就是說,三家房企中,賺錢能力最高的是萬科。

                不僅如此,近三年內三家房企的凈利潤率中,萬科一直排在首位,而恒大的凈利潤率增長最快,三年增漲了71%。

                隨恒大凈利潤率增長的還有這家公司的凈有息負債率。當然,這是一個壞消息。2018年,三家公司中凈有息負債率最高的是恒大,達218.11%,碧桂園為184.78%,而萬科則為104.92%。有息負債是企業主動融資產生的,相當于開發商從銀行、信托、私募等渠道籌集的有成本的錢。由于房地產行業是高負債經營,因此,其有息負債率也比一般行業要高。有息負債率上升,則意味著企業未來的償債壓力相對較大。據《財經》統計,2018年,萬科和碧桂園的凈有息負債率都比去年同期略高,而恒大則大幅下降。但恒大的基數也大,2017年恒大的凈有息負債率為302.48%。

                在資產負債率方面,碧桂園的表現不如其它兩家。2018年,萬科、碧桂園、恒大三家的資產負債率分別為84.59%、89.36%、83.58%。其中,碧桂園的資產負債率較2017年底上升了0.47個百分點,是其2008年上市已來的最高點。一般認為,房企資產負債率80%為警戒線。當然,由于國內房地產行業實施預售制,房屋竣工前產生的預售房款在財務上按負債算,因此,資產負債率并不能真正體現房地產企業的負債情況。

                但是,凈負債率【{(有息負債-貨幣資金)/所有者權益}×100﹪)】卻可以比較直觀的體現一家房企的財務結構,凈負債率越高,意味著企業動用了更高的財務杠桿。

                2018年,萬科的凈負債率比2017年增長了3倍多,達到24.96%,依然是行業低位。觀點指數對中國排名前30的房地產上市企業進行過測算,認為2018年前30名房企平均凈負債率為110.68%,這一數據較上市房企平均70%的水平要高得多。

                2018年,碧桂園的凈負債率為44.91%,比去年同期下降近十個百分點,而恒大的凈負債率則為151.94%。雖然同比去年也在下降,但是,仍然大幅高于行業平均水平。

                對于三家龍頭房企來說,財報做得再小心翼翼也“總有一款負債指數很難達標”。往日之事不可留,可能是房企大佬們2018年財年最深刻的體會。

                宏觀調控“房住不炒”、融資環境抵制高杠桿、高負債,以及人口結構的變化,都宣告地產黃金時代的徹底結束。

                卡位多元化

                中國已經開始向“少子化”、“老齡化”方向發展,90后比80后人口少3,100萬,00后又比90后少4,100萬。這在很大程度上對沖掉了城市化率繼續提升帶來的新增需求。郁亮認為,中國的城市化過程遠沒有結束,但市場單邊快速上漲的時代已經過完結了,行業整體快速擴張的時代也一去不復返。

                白銀時代,三家龍頭房企有品牌,有現金流,當然就想到了多元化。在2018年財報發布會上,萬、碧、恒再次強調了以地產為基,向多元化轉型的戰略。

                如許家印認為恒大已經完成產業布局,形成地產、旅游文化、健康養生、新能源汽車四大產業格局。楊國強把“高科技”確立為碧桂園的關鍵詞,同時把戰略向機器人、智能建造、現代農業三大方向布控;而郁亮則直接改了萬科的口號,由“城鄉建設配套服務商”,改為“城鄉建設與生活服務商”。這意味著萬科未來不僅提供硬件,也提供軟件,不僅提供空間,也會提供內容。但是,這種外延服務,繼續堅持了萬科一慣的“保守”基因。

                郁亮提出了穩住基本盤的概念,計劃先在最基本的業務上進行外延服務的轉型,練好內功,而不是盲目出擊。郁亮的謹慎不無道理。

                地產商多元化就是一個不斷試錯,不斷燒錢的過程。

                恒大8年前開始了多元化之路,曾做過糧油、乳業、礦泉水,最后都不成規模。許家印對恒大產業布局的標準是要與恒大的規模體量相匹配,那不是萬億市場,也得達到千億規模。他把新能源汽車作為恒大的龍頭產業,但是,3月末,恒大健康對外公布的2018全年業績報告顯示,恒大健康歸屬股東虧損達14.29億元。其主要業務,恒大健康營業收入31.33億元,同比增長136%,而最終導致虧損的是新能源汽車業務。

                早在王石時代,萬科就有多元化發展的歷史教訓了。萬科上市后,王石曾經做過多元化發展,當時的萬科除了地產,還有商貿、文化、證券等,總之什么賺錢投什么,但是,最終都失敗了。后來,王石總結,由于不懂行業、盲目出擊,資金到位了,管理卻跟不上,所以資金都打了水漂。

                郁亮認為,能支持出現千億級企業的實體經濟領域本身不會特別多,尚未飽和、仍有進入空間的更只是其中一部分行業。以萬科而言,至少需要建立六個千億級業務,才能再造一個今天的萬科。其次,現在幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計、而且可以依托標準化快速復制的實業業務。

                他認為,萬科正在面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代的舒適區,進入高烈度競爭的低容錯時代;一個是走出自己熟悉的領域,進入到相對陌生的空間。這也許對于恒大、碧桂園同樣適用。


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